Geschlossene Immobilienfonds sind ein Spiel mit dem Feuer

Verbraucherzentralen und Anwälte warnen vor geschlossenen Immobilienfonds. Anleger müssen mit hohen Weichkosten und einem erheblichen Risiko rechnen. Auch ein Totalausfall ist immer möglich. Zudem sind die Mindestanlagen für Kleinanleger zu hoch, die ihr Vermögen besser diversifizieren sollten.

Im zweiten Quartal sind 14 geschlossene Investmentfonds aufgelegt worden, so die Rating-Agentur Scope. Das sind doppelt so viele wie ein Jahr zuvor. Acht davon waren geschlossene Immobilienfonds. Doch eine solche Anlage ist nicht für jedermann geeignet, sagte Finanzexperte Wolf Brandes von der Verbraucherzentrale Hessen dem Deutschlandfunk:

„Ich werde praktisch Miteigentümer und eine Art Unternehmer. Und insofern ist das ganz was anderes, als wenn ich eine Aktie kaufe oder einen offenen Immobilienfonds. Und das muss man sich schon ganz genau überlegen.“

„Ein Punkt ist, dass die Mindestanlage oft sehr hoch ist – 10.000, 20.000, 30.000, 50.000 Euro, das sollte am Ende ja immer nur ein kleiner Anteil des Portfolios sein. Das heißt, wenn ich gar nicht sehr viel Geld habe, eignet sich so was ohnehin nicht.“

Nicht selten versprechen die Emittenten eine Rendite von bis zu 25 oder 30 Prozent. Doch das ist unrealistisch, sagt Jan-Henning Ahrens, Fachanwalt der KWAG Kanzlei für Wirtschafts- und Anlagerecht in Bremen. Grund sind die hohen Kosten:

„Wir sind inzwischen durch eine Vielzahl von entsprechenden Fällen zu einer Quote gekommen, die nicht selten um die 30 Prozent beträgt. Das bedeutet, ein Anleger, der 100.000 Euro investiert, zahlt 30.000 Euro nur für die konzeptionell bedingten Kosten.“

Der Wert der Immobilien müsste also massiv im Wert steigen, damit die Anleger überhaupt eine Rendite einfahren können. Aus steuerlichen Gründen sollte man sich ohnehin nicht für solche Fonds entscheiden, sagt Verbraucherschützer Wolf Brandes:

„Man sollte immer die Rendite vor Steuern betrachten. Und es hat sich eben auch gezeigt, dass die steuerlichen Vorteile nur in wenigen Fällen greifen.“

In den vergangenen Jahren hat es einige Insolvenzen von geschlossenen Immobilienfonds gegeben. Diese sind also nicht immer „krisensichere Kapitalanlagen mit Inflationsschutz und Wertzuwachs“, wie die Emittenten häufig versprechen.

Der Erfolg der Fonds hängt vor allem von der Vermietung der Immobilie ab. Doch die Laufzeit der Mietverträge liegt häufig unter der Laufzeit der Fonds. Das ist ein erhebliches Risiko. Denn wenn aus welchen Gründen auch immer die Lage nicht mehr gefragt ist, so drohen Leerstand und der totale Mietverfall.

In einem solchen Fall bewerten die Banken die Immobilie neu. Gegebenenfalls fordern sie Sondertilgungen oder kündigen ihren Kredit. Fachanwalt Ahrens sagt: „In jedem Fall bedeutet das für den Anleger aber, dass seine Ausschüttungen eingefroren sind und er am Ende leer ausgeht.“

Die Ausschüttungen für die Fonds-Anleger stehen immer ganz am Ende. Zudem ist im Pleitefall die gesamte Einlage verloren.